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750份问卷+500份踩盘数据,揭露实体商业存活焦虑

   日期:2020-05-27     来源:www.zhongtukj.cn    作者:女装批发网    浏览:840    评论:0    
核心提示:花费是中国经济第一拉动力,这一现象已持续6年。

花费是中国经济第一拉动力,这一现象已持续6年。2020年是第7个年头。

依据赢商云数据统计,1998年到今天,中国形成的商业物业面积约14亿平米,其中全国购物中心数目约为4800家,总规模约4.74亿平米。这些存量物业既是城市经营的要紧资产,更是花费扩容、扩大内需的要紧渠道。

2020年初,突如其来的新冠疫情,对经济社会活动按下“暂停键”。疫情紧急影响了线下实体商业的正常运营,令项目方、品牌商都陷入前所未遇的艰难时刻。然而商业的本质又提醒大家——只须地理位置还在,只须持续兴盛的、流动的人口还在,那样实体商业就会在坚韧中不断进阶。

购物中心和连锁品牌是实体商业的主体力量,能最大程度上反映实体商业的经营近况。为了如实反馈本次疫情对实体商业造成的影响,赢商网与旗下中城商业研究院邀请全国主要城市中,具有代表性的购物中心、连锁品牌经营者,发起了关于疫情期间实体商业经营信心的市场调查,并同期进行实地踩盘。截至5月10日,大家共收回有效问卷750份,典型购物中心踩盘数据500份,经研究发现,经过6年的高速进步,实体商业自己积累了许多问题,同时疫情的出现,加剧了行业下行的速度。现在,样本中实体商业的多项运营指标已跌落至警戒线附近。将来中国实体商业将向何处走?

  购物中心处境艰难

  经营损失惨重

据赢商云数据统计,2013-2019年全国新开始营业购物中心平均增速达10%。截至2019年底,全国购物中心总规模达4.74亿平米。

其中,一线城市购物中心步入成熟期,即将迎来下一阶段改革或衰退的分化;二线城市购物中心伴随城市化红利渐渐消失,资本入局,收并购规模迅速上升,角逐加剧。今明两年,全国计划开始营业购物中心数目1973家、体量约17948万平米。存量还未消化,增量持续入市,中国购物中心行业存活焦虑愈发真实。

然而疫情更让购物中心“雪上加霜”:待开始营业项目全方位延迟开始营业,平均延迟时长9个月;已开始营业购物中心客流降低、掉铺率和退租率大幅提升,这都给购物中心造成惨重的租金损失。

空置率超警戒线,全年租金损失达20%

行业公认的空铺率警戒线为20%,疫情期间,全国典型购物中心平均空置率为21.10%,超越警戒线。

2020年平均空置率同比2019年下半年上升5.4个百分点,并且截至踩盘调查日,购物中心整体尚有30%的铺位未营业,因此可以预见下半年全国购物中心总体空置率还会继续攀升,对购物中心的租金损失约10%。而由于在2020年1月份,全国范围内购物中心给予品牌商2周-2个月不等的免租期共克时艰,整体平均租金损失10%。因此可以预计,全年租金损失达到20%,甚至更多。

  数据出处:赢商云数据

  报告制作:中城商业研究院

  数据统计范围:全国各线级城市500个典型购物中心踩盘样本

  统计时间段:2019年12月VS2020年5月10日

华中、东北营业比例最低,处境艰难

从地区开始营业营业状况来看,二季度状况明显好转。其中,华南区域样本购物中心恢复状况相较良好,但华中、东北区域样本购物中心处境仍然艰难。

  数据出处:赢商云数据

  报告制作:中城商业研究院

作为全国疫情“重灾区”的武汉,“解封”后其客流稳步增长。4月,伴随经营时间、各业态店铺逐步恢复营业,以及一系列积极的市场动作:如华夏幸福武汉长江中心项目正式动工;融创中国签约武汉黄陂长江文旅城项目;永旺购物中心签订意向落户洪山区;沃尔玛、盒马、茶颜悦色等品牌商积极进驻,武汉商业将迎来更大的回暖空间。

客流仅恢复至疫前66%,一线城市复苏慢

从4月客流状况看,全国一二三四线城市购物中心的客流恢复约66%,但受疫情期间客户场内停留时长缩短及花费频次减少影响,花费增长仅恢复到疫前50%左右。

因疫情辐射范围更大、管控手段更严、民众安全意识更强等起因,一线城市的购物中心客流恢复相对较慢,仅恢复至疫前平均水平的58.6%,距全方位复苏尚需时日。

市级商圈/高端/大体量项目,受影响程度大

伴随疫情防控常态化,花费半径将近一步缩短,花费需要也将偏向刚需,市级商圈购物中心整体恢复状况不及地区商圈;“报复性花费”没有如期而至,奢侈品花费持续遇冷,高端/中高端购物中心较中档/大众化购物中心受疫情影响更大;大型购物中心体验业态丰富,电影院、KTV、儿童游乐园等导流业态尚未开始营业造成商场客群流失紧急,且当下顾客线下花费目的明确,“慢逛”意愿减少,使大体量购物中心比小体量购物中心影响大。

  数据统计范围:典型一二线城市购物中心

  数据出处:赢商云数据

  报告制作:中城商业研究院

待开始营业项目几乎全部延期,平均延迟开始营业9个月

疫情前购物中心平均开始营业率约为60%,平均延迟6个月。因疫情影响,购物中心招商率紧急不足,几乎所有未开始营业的实体商业都面临延迟开始营业状况,而开始营业率预计会降至40%以下,平均多延迟3个月,造成的直接经济损失是降低了3个月租金收益。

74.9%的购物中心,停止招聘或裁员降薪

面临巨大经营重压,调查显示,4月份,购物中心在人力方面停止招聘或裁员降薪的比重高达74.9%。其中,东北、华中、华东区域裁员的比例靠前,分别达2成或接近2成。

  样本购物中心人力计划调整

  数据出处:赢商云数据

  报告制作:中城商业研究院

线上渠道成效未有效发挥,数字化能力待强化

调查显示,疫情期间,样本购物中心无线上渠道的比例超越3成,而线上线下推销比1:9的比例接近4成。此外,即便拥有线上渠道,仅不到5成的购物中心线上推销额有所增加。疫情期间,绝大部分购物中心线上自救成效不佳,线上渠道未能有效发挥,其数字化水平远低于品牌商。

  数据出处:赢商云数据

  报告制作:中城商业研究院

线下客流受疫情冲击一蹶不振,进步线上渠道成为购物中心自救的要紧举措。在疫情期间,部分购物中心推出微信朋友圈、“云逛街”、直播购物、360°VR购等购物新模式,扩大推销渠道,但绝大部分购物中心的线上自救成效不佳。

  品牌商经营复苏尚需半年

  现金流断裂风险高

购物中心高速进步六年,行业进入运营调整期。2019年,上海有50%的购物中心一年调整上百家品牌;北京有75%的购物中心调整50家以上品牌。伴随疫情冲击,品牌商面临主动调整和被动调整的双项考验。传统开、关店判断决策依据失效,为保证精准高效开好店关弱店,亟需打造动态科学的地址选择模型。

复苏需要5.5个月,但中小品牌商现金流只能撑3个月

调查剖析得出,在分析经营预期的条件下55.6%的品牌商平均复苏周期在5.5个月以上。但就现在来看,中小零售品牌商的现金流只够撑3-6个月,而大型品牌商也只是现金流较好,但实质营业额受损状况依然紧急。

66%品牌商关店和减缓开店,体验/餐饮行业态损失最大

在现金流紧张的状况下,有66%品牌商疫情期间减缓拓展节奏、关掉亏损店,关店潮将持续进行。疫情对餐饮行业态的冲击重大,部分餐饮品牌关掉75%的店铺。

数据出处:赢商云数据
报告制作:中城商业研究院

疫情对餐饮行业态和体验业态的冲击重大,部分餐饮品牌关掉75%的店铺,但向好的是现在餐饮已经大多数恢复营业。但在4月份尚有部分业态没办法开始营业,包括影院、KTV、电玩、健身俱乐部、教育培训、展览等体验/休闲业态,以及儿童游乐、早教等部分儿童亲子业态。

对经营预期无信心,85.7%品牌商停止招聘或裁员降薪

调查显示,觉得花费意愿不会明显提高的占比达到9成以上。并且觉得营业额预期、日均客用户流量预期、库存现金预期、承租意愿预期呈降低走势的品牌商平均占比仍然高达73.68%。受此影响高达85.7%的品牌商采取停止招聘或裁员降薪的做法。

品牌商数字化程度较高,但线上线下结合成效不佳

花费市场的数字化,根本上为品牌商的数字化提供了优良土壤。调查显示,虽然无线上渠道的连锁品牌商占比不到2成,但从整体来看,线上线下结合的成效不佳。

数据出处:赢商云数据
报告制作:中城商业研究院

  3

  结论:扩大减税范围

  并加快政府及实体商业数字化节奏

伴随疫情防控常态化,其对实体商业的影响还将持续很长期。现在,购物中心自己运营困难重重,而购物中心与品牌商因租金和客流问题引发的矛盾在不断升级,另外购物中心之间的角逐也在持续加剧。因此 建议国家推出更大力度的支持政策,特别是财税金融与促进商业等有关手段,同时支持实体商业生意数字化转型,以达成增加客流、提升顾客粘性、促进客单转化的目的。具体建议如下:

建议政府部门及协会,加大实体商业的监测和预警

疫情期间实体商业损失惨重,而在全国范围内对于待开始营业和已开始营业购物中以及连锁品牌的数据化预警机制,更有益于政府有关部门知道市场状况,准时避免,防范风险于未然。具体建议如下:

实体商业是新基建的核心应用场景,数字化建设涉及到基础设施,例如物联网设施、数字化触点等,建议政府应加强在该范围的加入。

国内各城市人均购物中心面积差异较大,密度不一。建议各地政府有关部门,应打造实体商业数据库,优化商圈布局,优化实体商业网点,引导企业差异角逐。

建议政府部门应打造、健全对实体商业客流、花费动态的监测和预警机制。借助商业云数据,准时发现市场机会与风险。

现在,国内基于连锁品牌商的线上和线下数据建设缺失。建议全国各类行业协会、地方协会及研究机构,应该深入拓展自主品牌系统研究。将全国连锁零售品牌、热点新兴品牌、高潜力地区品牌、中华老字号、国外品牌等纳入数据建设,健全监测机制,推行前瞻性研究。

建议继续减税降费,并鼓励实体商业转型、革新

自疫情发生以来,国家持续颁布各种救助帮扶举措,然而,由于国外疫情的失控蔓延,使得疫情对国内经济社会的影响时间超出预期,对实体商业带来的创伤后遗症开始一一浮现。开发商和品牌商在积极自救的同时,对于国家有关扶持政策的需要也愈来愈迫切。具体建议如下:

建议推行企业全方位减免房租,部分或全部减免三项社会保险单位缴费部分,购物中心业主通过主动调降或减免租户租金的部分得以抵税。同时,鼓励银行将资金贷给中小型的项目方和品牌商。

鼓励适合的零售商、品牌商,在公共空间通过设立集市、展览等方法促进推销及展示推广;并鼓励“夜经济”“假日经济”等,延伸服务空间和时间。

建议政府鼓励支持实体商业的生意数字化。鼓励运营商建设场外和场内数据、挖掘客群画像等;支持实体商业拓展线上运营,激活存量客群,挖掘增量客群。

针对地区型的中小型购物中心或百货,在“最后一公里”突围取胜,鼓励其向社区商业和邻里中心的改造和建设。


 
标签: 实体商业
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